역모기지론이란 집을 담보로 생활자금을 빌리는 것을 말합니다. 은퇴한 고령층은 주택은 있으나 소득이 없어서 생활자금이 부족한 경우가 많습니다. 이런 경우 보유 주택을 담보로 노후에 필요한 생활자금을 연금형태로 받아서 안정적인 주거생활을 확보하는 제도입니다. 오늘은 안정적인 노후 생활을 위한 역모기지론인 주택연금 뜻과 기준, 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
역모기지론이란?
역모기지론은 노후 생활자금 마련을 위해 소유하고 있는 주택을 담보로 장기 대출을 받는 것을 말합니다. 모기지론이 집을 구입할 때 주택을 담보로 은행에서 대출을 받는 것이라면 역모기지론은 가지고 있는 주택을 담보로 대출을 장기간 연금처럼 받는 것을 말합니다.
현재 역모기지론을 취급하는 곳은 한국주택금융공사의 주택연금이 있습니다. 민간 금융기관에서도 95년에 최초로 출시되었으나 판매 부진으로 중단되고 현재는 취급하는 시중은행이 없는 걸로 보입니다.
- 주택연금 : 한국주택금융공사
- 민간역모기지론 금융상품 : 시중 금융기관 상품
시중은행은 만기가 최장 30년으로 정해져 있어 연금의 핵심인 평생 지급과 평생 거주가 보장되지 않는다는 결정적 단점이 있었던 게 하나의 판매 부진 원인이라고 생각됩니다. 반면 주택연금은 사망 시까지 연금이 지급되고 평생 거주가 보장되는 장점이 있습니다.
그럼 주택연금의 장점은 무엇이 있을까요?
주택연금 장점
평생거주, 평생지급
앞서 말한 것처럼 평생 동안 연금 가입자와 배우자 모두에게 거주를 보장해 주고 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금을 감액하지 않고 100% 금액을 그대로 지급합니다.
국가가 보증
국가가 연금 지급을 보증하므로 국가가 파산하지 않는 한 연금이 지급 중단될 위험이 없습니다.
합리적인 상속
나중에 부부 모두가 사망 후에 주택을 처분해서 정산하면 되고 정산 시점에서 집값보다 연금을 더 많이 받았다고 청구하지 않습니다. 또 반대로 집값이 많이 올라서 연금보다 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다. 주택연금이 출시됐을 때 많은 분들의 걱정이 바로 연금보다 집값이 많이 오를 거라는 리스크였는데요. 남는 집값을 상속한다면 분명 장점이라고 생각됩니다.
세제혜택
2024년 12월 말까지 받을 수 있는 세제 혜택으로 먼저 초기 주택연금 가입 시 저당권을 설정할 때 내는 세금인 등록 면허세와 지방교육세를 최대 75%까지 감면받을 수 있습니다. 또한 주택연금을 이용하는 기간 동안 대출이자비용에 대해서 연간 200만 원 한도로 소득공제를 받을 수 있습니다. 1세대 1주택자가 저당권 방식의 주택연금에 가입한 경우에는 재산세의 최대 25%를 감면받을 수 있습니다.
요약
- 등록면허세. 지방교육세 : 최대 75% 감면
- 농어촌 특별세 : 납세의무 면제
- 국민주택채권 매입 의무 : 납세의무 면제
- 소득세 : 대출이자비용 소득공제(연간 200만 원 한도)
- 재산세 : 최대 25% 감면
그러면 이러한 주택연금에 가입하기 위한 조건은 무엇이 있을까요?
가입조건
부부 중 1명이 만 55세 이상이고 부부합산 공시가격 12억 원 이하의 주택을 소유하신 분이면 누구라도 신청할 수 있습니다. 다주택자라도 합산 가격이 12억 이하이면 가입이 가능합니다. 또한 공시가격이 12억 원을 초과하는 2주택자라면 3년 이내에 1주택을 처분한다면 가입할 수 있습니다.
이런 분들께 추천합니다!
- 가입연령 등 : 부부 중 1명이 만55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민
- 주택보유수 : 부부기준 공시가격 등이 12억원 이하 주택소유자
다주택자라도 합산 가격이 12억이하면 가능
공시가격 등이 12억원 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택 처분하면 가능 - 대상주택 : 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔
- 거주요건 : 가입자 또는 배우자가 해당 주소에 실제로 살고 있어야 합니다(주민등록전입된 상태)
그렇다면 연금지급액은 어떻게 계산하는걸까요?
연금계산
연금 지급액은 주택연금 가입 시 소유 주택 가격과 가입 시점의 가입자 연령에 따라 결정됩니다.
주택 가격은 주택금융공사에서 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트의 경우에는 한국부동산원, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트가 아닌 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통해서 시세를 적용하고 있습니다.
가입자의 연령은 부부 중 나이가 더 어린 분을 기준으로 합니다. 주택연금 월지급금은 주택 가격이 같다면 가입자 연령이 높을수록 기대수명이 짧아서 지급금이 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금은 줄어들게 됩니다.
주택연금 상품종류
주택연금 종류는 대출금을 초기 가입 시에 어떻게, 얼마만큼 지급받을지 결정하는 형태에 따라 3가지가 있습니다. 또한 이용 기간에 의료비 같은 목돈이 필요할 때는 수시로 찾아 쓰는 인출제도도 있습니다.
일반주택연금
주택 담보대출이 없다면 주택 가격의 연금대출한도 전부를 노후 생활자금으로 쓸 수 있는 안정적인 방식으로 평생 동안 매월 연금으로 수령합니다
주담대상환용 주택연금
가입하려는 주택에 주택 담보대출이 있다면 연금대출한도의 50~90% 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아서 대출을 상환하고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령하게 됩니다.
우대지급방식
부부 기준으로 2억 원 미만의 1주택자이면서, 부부 중 한 분이라도 기초연금을 받고 있다면 일반 주택연금보다 최대 20%를 더 수령할 수 있습니다.
주택연금 수령방식
수령방식은 평생 매월 연금처럼 받을 수도 있고 일정 기간 동안 받는 확정 기간 혼합방식도 있습니다.
종신방식
- 정액형 : 매월 동일한 금액을 수령
- 초기증액형 : 가입 초기에 일정 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이 받고, 그 이후에는 정액형보다 덜 받는 방식입니다.
- 정기증가형 : 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령하는 방식입니다.
확정기간방식
평생 받는 방식이 아니라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기긴 동안에만 동일한 금액을 받고 끝나지만 거주는 평생 할 수 있는 방식입니다.
아울러 주택연금에 대해서 좀 더 자세히 알고 싶으시다면 주택금융공사 홈페이지를 이용하시기 바랍니다.
지금까지 역모기지론과 주택연금에 대해서 알아보았습니다. 주택연금은 안정적인 노후 생활을 위해서 알아두면 좋은 제도라고 생각합니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.